Existem muitos desafios para os credores seniores ao financiar propriedades que tenham o C-PACE envolvido na pilha de capital. O principal desafio para a maioria dos credores é a posição de primeira garantia implícita criada devido ao empréstimo C-PACE ser titularizado por uma avaliação especial aplicada à fatura do imposto sobre a propriedade, tendo efetivamente prioridade sobre a hipoteca sénior.
Embora este não seja um penhor UCC e seja apenas uma avaliação especial voluntária, na maioria dos estados qualquer penhor relacionado a impostos sobre a propriedade não pagos tem uma classificação mais elevada do que o penhor de um credor. No caso de uma venda de execução hipotecária, o único pagamento devido ao credor do C-PACE são quaisquer impostos imobiliários pendentes, e não uma aceleração do saldo total pendente do C-PACE.
Isso fornece ao credor sênior um nível de proteção em sua posição porque o empréstimo C-PACE é então assumido pelo próximo proprietário da propriedade, permitindo que o produto da venda seja usado para pagar a hipoteca. Do ponto de vista da maioria dos credores, a questão passa a ser encontrar um comprador que esteja disposto a assumir o empréstimo C-PACE pendente e o pagamento adicional do imposto imobiliário associado, que pode ser exorbitante.
Além disso, é difícil para um novo comprador perceber os mesmos benefícios da economia de custos de energia que o proprietário original que implementou o empréstimo C-PACE. As dores de cabeça que isso cria tendem a ser um motivo comum para os credores não estarem dispostos a financiar propriedades com o envolvimento do C-PACE. Mesmo que este não seja um fracasso inicial, existem desafios adicionais para os credores seniores sobre como o empréstimo C-PACE afeta o fluxo de caixa da propriedade. Com os pagamentos do C-PACE sendo feitos por meio do imposto imobiliário, os credores têm que incorporar o pagamento adicional em suas despesas operacionais subscritas, o que reduz o NOI.